Большинство риэлторов и участников рынка недвижимости весьма осторожно прогнозируют цены на жилье в этом году. Но главный тренд стал более отчетливым — квартиры начали дешеветь.
Ecли проанализировать весь минувший год, то после майского падения курса доллара плавный рост цен прекратился летом, и стали все отчетливее проявляться признаки смены тренда. «Первыми отреагировали в июле-августе цены продаж. Увеличилось количество очень спешащих продавцов, готовых существенно уступать. Были зафиксированы случаи продажи квартир на 18-20% дешевле их аналитической оценки. В конце лета стали также плавно снижаться цены предложений», — отмечают в информационно-аналитическом отделе «Планеты Оболонь». По мнению компании, при подведении итогов сентября оказалось, что количество сделок сократилось почти на 20%. В октябре их было уже на 32% меньше. Продавцы уступали намного охотнее, чем раньше (в отдельных случаях уступки доходили до 15% и более). Практически в каждом сегменте рынка появился выбор вполне реальных квартир, цены на которые были существенно ниже средних.
«Немалый вклад в быстрое снижение цен внесли и риэлторы. Ведь если значительная часть продавцов и покупателей могли выжидать, то риэлторы — нет. Сделки шли там, где продавцы успели существенно сбросить цены. А поскольку удельный вес таких продавцов рос с каждой неделей, то тем, кто замешкался, приходилось еще больше сбрасывать цены», — анализируют в «Планете Оболонь». Во многих сегментах рынка реальные цены продаж в конце осени уже были на 25-30% ниже усредненных цен предложений. Резко снизился интерес к малометражным морально и физически уставшим квартирам. Зачастую их нельзя было продать даже при 50%-ном удешевлении», — рассказывают аналитики «Планеты Оболонь».
В декабре вторичка рухнула
В декабре разница между усредненными ценами предложений и ценами реальных продаж увеличилась еще больше. Сделок в «Планете Оболонь» было заключено на 43% меньше, чем в ноябре. Упал не только спрос, но и предложение. Согласно данным компании, в декабре квартиры были проданы на 35,9% дешевле среднестатистических цен предложений в данном сегменте рынка (это в среднем, в отдельных же случаях разница превышала 50%). «Средняя стоимость 1 кв. м в проданных квартирах составила $1835. Заметим, что в июне за аналогичные метры платили $3229, то есть в 1,76 раза больше. Другое дело, что квартиры, которые покупали в июне и декабре, существенно отличались», — объясняется в годовом отчете «Планеты Оболонь». По подсчетам компании, после приведения параметров квартир к усредненным оказалось, что средняя стоимость 1 кв. м в проданных помещениях составила в декабре $1986. В январе она была $2936 за 1 кв. м. Таким образом, согласно оценкам компании, с января по декабрь средняя цена продажи квадратного метра в усредненных квартирах снизилась на 32,4%. Максимальная цена продажи с усредненными параметрами была в июле $3258. То есть в период с июля по декабрь снижение составило 39%. При этом основное падение пришлось на последние три месяца (37,6%). «Таким образом, если говорить о ценах продаж, то имеем без преувеличения обвал, вызванный общесистемным кризисом», — резюмируют в «Планете Оболонь»
Эти цифры подобны подсчетам и компании SV Development. По их данным, за год средняя цена продажи квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 33,23% ($1143) — до $2297 за 1 кв. м.
Согласно статистике Украинской торговой гильдии, если на 30 июня средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке Киева составляла $3580, то 10 ноября этот показатель был уже $3380, а 15 декабря — $2870. Снижение, по мнению аналитиков УТГ, 25 декабря было не таким значительным — всего 4%, так как рынок вошел в состояние, которое ему было свойственно всегда в это время года. «Новое изменения могут привнести только заемщики, которых уже постиг личный дефолт», — отмечается в отчете УТГ.
Вся эта динамика видна и даже по простым газетным и интернет-объявлениям. Квартиры, за которые в начале года просили $100-120 тыс., сейчас предлагают по $70-80. При этом выигрывают те покупатели, у которых есть наличные доллары и вся сумма сразу. Да и учитывая возможный торг — все может быть еще дешевле.
Первичка призналась
Как писали «i», все лето и осень застройщики проводили акции и скидки. Официально их сумма составляла от 5% до 15%. Однако неофициально, как рассказывали газете риэлторы, всегда можно было договориться и на 20-30%.
Позже, когда курс доллара начал расти, многие фиксировали цены в национальной валюте или предлагали свой курс. Что уже можно считать значительным. Но при этом с начала осени все компании, строящие дома, везде говорили, что цены снижаться не будут. Хотя фактически это уже происходило.
«Похоже, что некоторые застройщики боялись, что при более значительных скидках инвесторы начнут забирать внесенные деньги. Для оживления рынка и целенаправленной работы с потенциальными инвесторами привлекали застройщики и риэлторов. В результате в базах данных существенно выросло количество так называемых квартир по переуступке, отмечают в «Планете Оболонь».
Так, по оценкам SV Development, за год на первичном рынке средние цены продаж квартир снизились почти вдвое: на 47,90% — до $1194 за 1 кв. м. Лидером, согласно подсчетам компании, является Подольский район — снижение 60,99%, а меньше всего квартиры на стадии строительства дешевели на Оболони и Троещине — минус 36,19% и 36,43% соответственно.
В конце года сдался и основной строитель жилья эконом-класса ХК «Киевгорстрой». Ее первый вице-президент Василий Можар заявил, компания рассматривает возможность снижения стоимости своего жилья на 7-10% за 1 кв. м: «Сегодня в кризисных условиях не может быть речи о каком-либо росте цен. Или следует менять продукт на более дешевый, удерживать подрядчика, поставщиков, но удерживать цены на том уровне, что есть». Он добавил, что средняя стоимость 1 кв. м жилья компании в Киеве составляет 9,5 тыс. грн. Что при нынешнем курсе доллара — уже давно не $2 тыс.
«В будущем на первичном рынке еще больше, чем на вторичном, отразится состояние зимней бездеятельности. Начинается сезон отпусков, особенно у отдела продаж», — прогнозируют аналитики УТГ.
Тренд обновится весной
На рынке сейчас делается множество заявлений. Кто-то говорит, что падение продолжится и составит более 50%. Говорят даже и о 60-70% снижении цен на столичное жилье. Но четкого понимания нет пока ни у кого. Все станет понятно в начале марта.
Далее рынок может развиваться по нескольким сценариям. «Быстрое снижение чревато обрушением надежд и планов ипотечников. Долги они уже понаделали, а стоимость залогового имущества стремительно тает, доходы также у большинства снижаются», — объясняют аналитики «Планеты Оболонь». По их мнению, непогашенные долги, сильно подешевевшие залоги, социальная напряженность автоматически ударит по банковской системе. Если она не выдержит, то нокаутирующий удар придется по экономике, а следовательно, и по тем людям, которые так жаждут резкого удешевления жилья. Второй сценарий — плавное снижение цен.
По мнению экспертов УТГ, выжидательная позиция, которую сейчас заняли покупатели вполне логична и действительно может привести в результате к очень выгодным покупкам.
